Pokazywanie postów oznaczonych etykietą PCC. Pokaż wszystkie posty
Pokazywanie postów oznaczonych etykietą PCC. Pokaż wszystkie posty

20 stycznia 2019

18 O sposobach prowadzenia inwestycji indywidualnych na własny rachunek

Zrób to sam
Źródło: https://pixabay.com/
"Skoro pracujesz na swoje pieniądze co najmniej czterdzieści godzin tygodniowo, to skrajną nieodpowiedzialnością jest niepoświęcanie im uwagi" – Suze Orman.

Jaką formę prawną inwestowania przyjąć, która jest najlepsza?

Uwaga na start

Ten artykuł jest dość mocno oparty o moją wiedzę i poszukiwania i znajdowanie wiedzy na wielu różnych stronach www, gdzie te tematy były opisane osobno. Wymagało wiele wysiłku i czasu aby zebrać taką porcję wiedzy, skatalogować ją i podsumować w zjadliwej formie. Miej jednak świadomość, że nie jestem prawnikiem i polegam jedynie na treściach opisanych w innych źródłach. Warto także abyś wiedział że sam nie sprawdzałem w praktyce większości opisanych sytuacji, gdyż nigdy ich nie doświadczyłem na własnej skórze. Dlatego bardzo Ci zalecam przed podjęciem decyzji abyś skonsultował się w tej materii z specjalistą. A ten artykuł traktował co najwyżej tylko jako zagajenie tematu.

Wstęp


W jaki sposób prowadzić inwestycję indywidualne na własny rachunek w sensie formalno-prawnym.
Opcji jest kilka można je realizować:
  • jako osoba fizyczna,
  • jako działalność gospodarczą lub spółka osobowa,
  • jako spółka kapitałowa.
Każda forma działalności gospodarczej wymaga odpowiedniego PKD. Ten post opisuje sytuację inwestora który chce dokonywać inwestycji na własne ryzyko za pomocą wyłącznie własnych środków w inwestycje giełdowe i nieruchomości. Zatem taka forma działalności wymaga następujących kodów PKD:
  • 65.23.Z Pośrednictwo finansowe pozostałe, gdzie indziej niesklasyfikowane. Sekcja ta obejmuje pozostałe rodzaje pośrednictwa finansowego związane głównie z dystrybucją środków finansowych w inny sposób niż udzielanie pożyczek, w tym: transakcje na własny rachunek dokonywane przez osoby obracające papierami wartościowymi.
  • 68.31.Z - Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Sekcja ta obejmuje działalność wynajmujących, agentów i/lub maklerów w zakresie: kupna lub sprzedaży nieruchomości, wynajmowania nieruchomości oraz pozostała działalność usługowa związana z nieruchomościami, taka jak: wycena nieruchomości; działalność ta może być prowadzona na własnej lub dzierżawionej nieruchomości lub na zlecenie, budowę obiektów, na użytek własny lub na wynajem, zarządzanie nieruchomościami.
Jakie są różnice pomiędzy tymi formami? Czy te różnice są znaczące na tyle, że w określonych sytuacjach dana forma była by zdecydowanie lepsza?

Rozważmy następujące kryteria i przeanalizujemy wybór formy prowadzania inwestycji na nie::
- koszty prowadzenia działalności,
- możliwość uzyskania kredytu,
- opodatkowanie zysków w ramach danej formy.

W ramach tych kryteriów nie ma kryterium zyskowności, w mojej ocenie wybór formy nie wpływa na to czy jesteśmy wstanie zarobić X czy więcej lub mniej niż X procent rocznie przed opodatkowaniem. Słowem wybór formy nie wpłynie na podejmowanie lepszych decyzji inwestycyjnych.

Aktywności każdego dnia - jak prowadzić biznes

1. Osoba fizyczna.

Inwestowanie na giełdzie: Zlecanie zleceń maklerskich przez Internet - nic nie zwykłego.
Inwestowanie w nieruchomości (Kupno, sprzedaż): Kupujesz je na siebie, dokładnie tak jakbyś miał w niej mieszkać.
Wynajmowanie nieruchomości: Odpisujesz umowę z najemcą i tyle.

2. Działalność gospodarcza lub spółka osobowa.

Inwestowanie na giełdzie: Zlecanie zleceń maklerskich przez Internet - nic nie zwykłego.
Inwestowanie w nieruchomości (Kupno, sprzedaż): Są dwie możliwości na start
Wynajmowanie nieruchomości: Odpisujesz umowę z najemcą i tyle.

3. Spółka kapitałowa.

Inwestowanie na giełdzie: Zlecanie zleceń maklerskich przez Internet - nic nie zwykłego. Może być potrzebne dodatkowe dokumenty na start, ale poza tym nic specjalnego.
Inwestowanie w nieruchomości (Kupno, sprzedaż):
Wynajmowanie nieruchomości: Odpisujesz umowę z najemcą jako spółka i tyle.

Koszty prowadzania działalności gospodarczej

1. Osoba fizyczna.

Typowe koszty i ich wysokość roczna:
  • konto w banku - 0 zł,
  • rachunek maklerski - 0-100 zł.

Brak też kosztów jednorazowych związanych z tą formą, jest to forma najprostsza i jednocześnie zdecydowanie najtańsza.

2. Działalność gospodarcza lub spółka osobowa.

Typowe koszty i ich wysokość roczna:
  • konto w banku - 0-200 zł.
  • rachunek maklerski - przeważnie rachunek kosztuje rocznie 0-100 zł.
  • prowadzenie księgowość (książka przychodów i rozchodów) 240-600 zł program online i  prowadzanie samemu lub ok 4000 zł księgowa**.
  • ZUS - jakieś 15 tyś zł, lub jeśli jesteś zatrudniony już gdzieś na etacie (z pensją powyżej minimalnej) to jakieś 4500 zł samej składki zdrowotnej. Uwaga: 86% kwoty składki zdrowotnej odliczysz w PIT od zysków z DG.
  • Kod LEI - obowiązek wykupienia i odnawiania co rok - 400 zł.
Rozwianie droższe, ale jeszcze nie przesadnie drogie przy niewielkiej skali inwestycji.

** Przy przychodach powyżej 2 mln euro jest konieczność prowadzenie pełnej księgowości. Przy działalności polegające na obrocie akcjami i najmie czy obrocie nieruchomościami przychodem będzie tu suma obrotów na tych operacjach.


3. Spółka kapitałowa.

Typowe koszty i ich wysokość roczna:
  • konto w banku - 0-200 zł.
  • rachunek maklerski - przeważnie rachunek kosztuje rocznie 50-200 zł.
  • prowadzenie księgowość (pełna księgowość) -1200 zł program online i prowadzanie samemu oraz kolejne 500-1000 zł co rok na monitor sądowy lub ok 6000-8500 zł księgowa.
  • ZUS - jakieś 15 tyś zł, lub jeśli jesteś zatrudniony już gdzieś na etacie (z pensją powyżej minimalnej) to jakieś 4500 zł samej składki zdrowotnej. Uwaga: 86% kwoty składki zdrowotnej odliczysz w PIT od zysków z DG.
  • Kod LEI - obowiązek wykupienia i odnawiania co rok - 400 zł.

Do tego dochodzą istotne koszty jednorazowe. Założenie spółki to koszt rzędu 1000-2000 zł na opłaty, notariusza, monitor sądowy, itd... plus 0,5% podatku PCC od wkładu założycielskiego.

Zdecydowanie najdroższa opcja jeśli chodzi o koszty prowadzenia.

Możliwość uzyskania kredytu

1. Osoba fizyczna.

Fakt, że jesteś inwestorem nie wpływa znacząco na twoją zdolność kredytową, ani też możliwość pożyczenia środków z banków.

2. Działalność gospodarcza lub spółka osobowa.

O ile działalność jest tylko dodatkowym źródeł dochodu to nic się nie zmienia, chyba że chcesz użyć dochodów z działalności do podwyższenia zdolności kredytowej, wtedy banki wymagają odpowiedniego stażu i odpowiedniej zyskowności z działalności gospodarczej.

3. Spółka kapitałowa.

Kredyt dla Ciebie i Kredyt dla spółki której jesteś właścicielem to całkiem dwa różne kredyty, o całkiem innych warunkach. Niewielkiej spółce kapitałowej z małym stażem będzie dużo trudniej uzyskać kredyt niż zwykłemu pracownikowi etatowemu.

Opodatkowanie zysków

1. Osoba fizyczna.

Zyski z giełdy są opodatkowane stawką 19%, w koszty uzyskania przychodu możesz wrzucić właściwie tylko:
  • koszt zakupu akcji,
  • koszt prowizji biura maklerskiego,
  • koszt prowadzenia rachunku, dostępu do notowań ciągłych,
  • inne koszty są już dyskusyjne i mogą być kwestionowane.
Przy czym z dywidend podatek odprowadza dom maklerski, zaś podatek od pozostałych zysków kapitałowych (np. sprzedaż powyżej ceny nabycia) trzeba rozliczyć samemu po zakończeniu roku kalendarzowego w rozliczeniu rocznym przez PIT-38.

Podatek od zysku z sprzedaży nieruchomości: Płacisz 19% od zysku (różnica ceny sprzedaży i kupna, remont też można od biedy odliczyć minus naliczona amortyzacja) chyba, że:
  1. Wykorzystasz całość środków na kolejną inwestycję mieszkaniową,
  2. Sprzedajesz nieruchomość po więcej niż 5 latach od zakupu (liczą się lata podatkowe więc potrzeba więcej niż 5 pełnych okresów styczeń-grudzień i przynajmniej 1 dzień ponad).
Podatek od zysku z najmu nieruchomości: Są dwie opcje:
  1. 8,5% ryczałt od przychodu bez możliwości uwzględniania jakichkolwiek kosztów. Rozliczenie przez PIT-28.
  2. 18% lub 32% zgodnie z skalą podatkową, ale wtedy masz możliwość odliczenia kosztów napraw, mediów, odsetek od kredytu, amortyzacji nieruchomości. Jak dobrze policzyć to papierowy zysk będzie ujemny lub zerowy. Rozliczenie przez PIT-36 w pkt "6. Najem i dzierżawa".
Ważne przy zastosowaniu drugiej opcji (rozliczenie zgodnie z skalą podatkową) możesz obniżyć wykazywany zysk na potrzeby naliczenia podatku przez:
  • Możesz amortyzować nieruchomość - konieczne jest spełnienie dodatkowych warunków.
  • Możesz wliczyć w koszt odsetki od kredytu hipotecznego.


2. Działalność gospodarcza lub spółka osobowa.

Podatek od zysków z giełdy. Są dwie opcje:
  1. Można zyski nadal osiągać jako osoba prywatna wtedy podatki są jak dla osoby fizycznej. Rozliczasz się za pomocą PIT-38.
  2. Można zyski osiągać jako przedsiębiorca. Rozliczasz się przez PIT-36, lub PIT-37L pkt "Pozarolnicza działalność gospodarcza".
  3. Dywidendy, od których podatek odprowadza dom maklerski, więcej tutaj.
Podatek od zysku z sprzedaży nieruchomości: Płacisz 19% od zysku (różnica ceny sprzedaży i kupna, remont też można od biedy odliczyć minus naliczona amortyzacja) chyba, że:
  1. Wykorzystasz całość środków na kolejną inwestycję mieszkaniową.
  2. Sprzedajesz nieruchomość po więcej niż 5 latach od zakupu (liczą się lata podatkowe więc potrzeba więcej niż 5 pełnych okresów styczeń-grudzień i przynajmniej 1 dzień ponad).
Podatek od zysku z najmu nieruchomości: Jest parę opcji:
  • Można nieruchomość najmować nadal jako osoba prywatna wtedy podatki są jak dla osoby fizycznej (Ryczałt i PIT-28, lub skala podatkowa i wtedy PIT-36 pkt "6. Najem i dzierżawa").
  • Można nieruchomość najmować w ramach działalności gospodarczej wtedy zyski osiągamy jako przedsiębiorca.
Opodatkowanie zysków przedsiębiorcy - mamy dwie opcje do wyboru:
  1. 18% lub 32% zgodnie z skalą podatkową, ale wtedy masz możliwość odliczenia kosztów napraw, mediów, odsetek od kredytu, amortyzacji nieruchomości. Jak dobrze policzyć to papierowy zysk będzie ujemny lub zerowy. Rozliczenie przez PIT-36 "Pozarolnicza działalność gospodarcza"
  2. 19% liniowy - wtedy tracimy możliwość wspólnego rozliczenia z żoną. Rozliczenie przez PIT-37L "Pozarolnicza działalność gospodarcza".
W ramach działalności gospodarczej (nie ważne od wyboru sposobu opodatkowania) możesz obniżyć wykazywany zysk na potrzeby naliczenia podatku przez:
  • Możesz amortyzować nieruchomość - konieczne jest spełnienie dodatkowych warunków oraz wciągnięcie nieruchomości w wykaz środków trwałych.
  • Możesz wliczyć w koszt odsetki od kredytu hipotecznego (kredyt może być na osobę fizyczną).
Przy realizacji obu typów inwestycji naraz w ramach działalności gospodarczej mamy możliwość bilansowania zysków i strat pomiędzy działalnością inwestycyjną w giełdę i nieruchomości. Książka przychodów i rozchodów działa w taki sposób, że wszystko kumuluje do jednego worka. Dzięki czemu istnieje możliwość stworzenia tarczy podatkowej dla zysków z giełdy z nieruchomości, która została zakupiona na kredyt i jest amortyzowana jednocześnie.

3. Spółka kapitałowa.

Nie poruszam tu kwestii opodatkowywania pobierania z spółki wynagrodzenia, czy to w postaci dywidendy czy różnego rodzaju umów z właścicielem. Skupiam się tu na opodatkowywaniu przychodów spółki. Celem jest budowa majątku, a nie jego konsumowanie.

Zarówno inwestycje w akcje jak i nieruchomości muszą być prowadzone przez spółkę, co za tym idzie stroną wszystkich transakcji musi być spółka. Stąd budujemy nie Twój majątek, a majątek spółki którą posiadasz.

Zysk spółki podlega opodatkowaniem podatkiem CIT. Rozważmy przykład przedsiębiorstwa którego roczne obroty wynoszą poniżej 1,2 mln euro. Przy działalności polegające na obrocie akcjami i najmie czy obrocie nieruchomościami przychodem będzie tu suma obrotów na tych operacjach. Taki przedsiębiorca płaci dwie stawki:
  1. 9% dla zysków z operacji związanych z nieruchomościami.
  2. 19% dla zysków z operacji związanych z giełdą.
W tym rodzaju spółki brak jest możliwości bilansowania strat z jednego z źródeł z drugiego (akcje i nieruchomości).

A co z VAT?

Giełda a VAT:

Jeśli mamy w PKD wpis dotyczący pośrednictwa finansowego PKD 64.99. To czynność sprzedaży akcji teoretycznie może zostać postrzegana jako usługa pośrednictwa finansowego i jako taka korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 41 ustawy o podatku od towarów i usług.
Ta klasyfikacja PKD obejmuje też dokonywanie inwestycji na własny rachunek.

Najem a VAT:

Istnieje zwolnienie w sytuacji gdy usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe” (art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o podatku od towarów i usług).

Czyli w umowie najmu musi być zapis o wynajmowaniu na cele mieszkaniowe!

Obrót nieruchomościami a VAT:

Istnieje zwolnienie w sytuacji sprzedaży gruntów bez zabudowy - art. 43 ustawy VAT.

Po drugie zwolniona od podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Czyli ze zwolnienia korzystają dostawy budynków, budowli lub ich części, które zostały zasiedlone co najmniej dwa lata wstecz. Np były wynajęte przez dwa lata po wybudowaniu (musiał byś sam je wybudować). Jeszcze doprecyzowując: przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  • wybudowaniu lub
  • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

A co z podatkiem PCC?

Giełda a PCC:

Przy inwestowaniu na giełdzie, PCC nie występuje, zapewnia to wyłącznie w ustawie "Zgodnie z unormowaniami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zwalnia się od podatku sprzedaż paw majątkowych będących instrumentami finansowymi: dokonywaną w ramach obrotu zorganizowanego (w rozumieniu art. 3 pkt 9 u.o.i.f.). Obrót zorganizowany to dla nas prawny synonim dla GPW.

Najem a PCC:

Wynajmując mieszkanie podatnik powinien wiedzieć, że umowa najmu nie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego na gruncie PCC. Wynika to wprost z zapisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, mianowicie z tego, iż umowa najmu nie została wyszczególniona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu. Jest to katalog zamknięty, co oznacza, że opodatkowaniu tym podatkiem podlegają tylko te umowy, które zostały wymienione w ww. ustawie.

Obrót nieruchomościami a PCC:

PCC w wysokości 2% płacony jest przez kupującego, przy czym:

  • kupując od developera nie ma PCC, bo jest VAT,
  • z rynku wtórnego to zależy czy kupujemy od płatnika VAT (taki podatnik doliczy VAT, chyba że może zastosować któryś z typów zwolnienia).

A co z kasą fiskalną, rachunkami i fakturami?

Generalnie zgodnie z ustawą o VAT art. 111 ust.1 każdy podatnik dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących. Czyli podpaść pod posiadanie kasy fiskalnej i rejestrowanie na niej transakcji możemy podpaść bez względu na formę prowadzenia inwestycji.

Giełda a kasa fiskalna:

Czyli przy inwestowaniu na giełdzie, kasy fiskalnej, faktur ani rachunków nie ma, są tylko wyciągi z rachunków maklerskich. Transakcje dokonywane po przez biur maklerskie na giełdzie nie spełniają przytoczonej powyżej definicji.
Mała uwaga biuro maklerskie może wystawiać faktury i rachunki za świadczone przez siebie usługi (nie mniej przy samym inwestowaniu takich dokumentów nie ma).

Najem a kasa fiskalna:

Zaś przy najmie jest, ale są pewne zwolnienia. Na przykład opisane w tym rozporządzeniu. I są to (wypisuje tylko te które są do użycia w najmie):
  1. Kwota przychodu do 20 tyś zł rocznie - art 3 ust 1.
  2. Dokumentowanie najmu za pomocą faktur - Załącznik do rozporządzenia tabela poz 25.
  3. Opłaty wnoszone wyłącznie przelewami - Załącznik do rozporządzenia tabela poz. 25.

Obrót nieruchomościami a kasa fiskalna:

W tym wypadku podpadamy pod "Usługi związane z obsługą rynku nieruchomości" - Załącznik do rozporządzenia tabela poz 26.

Kiedy, jak wystawić fakturę?

W przypadku najmu fakturę należy wystawić najpóźniej w dniu terminu płatności (art. 106i ust. 3 pkt 4 Ustawy o VAT). 

Dla faktur za usługi zwolnione z VAT, np. najem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe, na fakturze powinny znaleźć się takie elementy jak:
  • Numer kolejny,
  • Data wystawienia,
  • Imię i nazwisko (bądź nazwy) wynajmującego i najemcy, z adresami,
  • Nazwa i zakres usługi,
  • Cena jednostkowa,
  • Kwota ogółem,
  • Podstawa zwolnienia.
W przypadku, wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, podstawą zwolnienia jest "art. 43 ust. 1 pkt 36".

Gdy korzystasz ze zwolnienia na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 (zwolnienie ze względu na obrót) nie potrzeba podawać podstawy zwolnienia.

Na fakturze można też dopisać formę płatności, termin płatności, także nr konta na jaką płatność ma być płacona. Faktury powstaje w co najmniej w dwóch egzemplarzach.

Faktury powinny być kolejno numerowane i przechowywane przez 5 pełnych lat kalendarzowych. Warto je odpowiednio zabezpieczyć.

Uwaga: Faktura nie stanowi potwierdzenia zapłaty, chyba że napiszesz na niej "zapłacono gotówką" albo "zapłacono przelewem". Ważna jest tu forma dokonana "zapłacono".

Gdy wystawisz fakturę uzyskaj na niej podpis najemcy. Jeśli najemca nie zapłaci, masz wtedy prawo dochodzić swoich praw w postępowaniu nakazowym. Taka podpisana faktura jest silnym dowodem, akceptacji obowiązku zapłaty. Postępowanie nakazowe jest znacznie szybsze niż standardowy proces cywilny. 

Podsumowanie

Dla przeciętnego inwestora indywidualnego najlepszym rozwiązaniem wydaje się bezpośrednie inwestowanie. Jest ono obarczone najmniejszymi kosztami.

Osoba, która inwestuje w akcje i w nieruchomości, powinna rozważyć i dokładnie policzyć korzyści i koszty związane z inwestowaniem przez działalność gospodarczą. DG nadal jest stosunkowo tanim rozwiązaniem. Ma tą zaletę nad bezpośrednia inwestycją, iż istnieje możliwość stworzenia tarczy podatkowej dla inwestycji z akcji. Realizujemy ją przez amortyzację, oraz wliczanie odsetek od kredytu na zakup nieruchomości w koszty. 

Inwestowanie przez spółkę kapitałową jest obarczone najwyższymi kosztami. Jednocześnie właściwie nie przynosi żadnych korzyści, a dodatkowo stwarza istotne ograniczenia. Nawet niski podatek CIT nie jest tu niczym istotnym. Spółka powinna być zatem rozważana tylko w szczególnych sytuacjach po wnikliwej analizie kosztów i korzyści.

W tym poście opisuję jeszcze dodatkową możliwość. To jest jak najlepiej prowadzić inwestycje indywidualne na małą skalę, czyli tak do 20 tyś zł rocznie. Inwestując takie kwoty rocznie przez IKE i IKZE możesz zyskać dodatkowe korzyści.


Wszystkie prawa zastrzeżone © 2018- Stanisław Gurgacz » Inwestor indywidualny