Pokazywanie postów oznaczonych etykietą Nieruchomości. Pokaż wszystkie posty
Pokazywanie postów oznaczonych etykietą Nieruchomości. Pokaż wszystkie posty

23 lutego 2019

25 Skąd brać wiedzę i informacje - polecane strony i kanały

Napis WWW
Źródło: https://www.pexels.com/
"Inwestowanie w wiedzę zawsze przynosi największe zyski." - Benjamin Franklin

Poniżej prezentuję wybór portali, stron internetowych , blogów i kanałów YouTube, które sam przeglądam i obserwuję. Polecam każdą z tych stron jako dobre źródło wiedzy i informacji na temat inwestowania.

Skąd brać wiedzę i informacje niezbędne do inwestowania, gdzie szukać dodatkowej wiedzy?

Polecane Portale internetowe:

Portale internetowe ogólne zajmujące się sprawami biznesowymi:

Portale internetowe tematyczne  dotyczące giełdy:

Polecane Strony WWW i mniejsze portale tematyczne:

Polecane Blogi:

Tematyka inwestycji giełdowych:

Tematyka inwestycji w nieruchomości:

Polecane kanały YouTube:

Tematyka inwestycji giełdowych:

Tematyka inwestycji w nieruchomości

Tematyka dotycząca oszczędzania:

Inne warte polecenia:


20 stycznia 2019

18 O sposobach prowadzenia inwestycji indywidualnych na własny rachunek

Zrób to sam
Źródło: https://pixabay.com/
"Skoro pracujesz na swoje pieniądze co najmniej czterdzieści godzin tygodniowo, to skrajną nieodpowiedzialnością jest niepoświęcanie im uwagi" – Suze Orman.

Jaką formę prawną inwestowania przyjąć, która jest najlepsza?

Uwaga na start

Ten artykuł jest dość mocno oparty o moją wiedzę i poszukiwania i znajdowanie wiedzy na wielu różnych stronach www, gdzie te tematy były opisane osobno. Wymagało wiele wysiłku i czasu aby zebrać taką porcję wiedzy, skatalogować ją i podsumować w zjadliwej formie. Miej jednak świadomość, że nie jestem prawnikiem i polegam jedynie na treściach opisanych w innych źródłach. Warto także abyś wiedział że sam nie sprawdzałem w praktyce większości opisanych sytuacji, gdyż nigdy ich nie doświadczyłem na własnej skórze. Dlatego bardzo Ci zalecam przed podjęciem decyzji abyś skonsultował się w tej materii z specjalistą. A ten artykuł traktował co najwyżej tylko jako zagajenie tematu.

Wstęp


W jaki sposób prowadzić inwestycję indywidualne na własny rachunek w sensie formalno-prawnym.
Opcji jest kilka można je realizować:
  • jako osoba fizyczna,
  • jako działalność gospodarczą lub spółka osobowa,
  • jako spółka kapitałowa.
Każda forma działalności gospodarczej wymaga odpowiedniego PKD. Ten post opisuje sytuację inwestora który chce dokonywać inwestycji na własne ryzyko za pomocą wyłącznie własnych środków w inwestycje giełdowe i nieruchomości. Zatem taka forma działalności wymaga następujących kodów PKD:
  • 65.23.Z Pośrednictwo finansowe pozostałe, gdzie indziej niesklasyfikowane. Sekcja ta obejmuje pozostałe rodzaje pośrednictwa finansowego związane głównie z dystrybucją środków finansowych w inny sposób niż udzielanie pożyczek, w tym: transakcje na własny rachunek dokonywane przez osoby obracające papierami wartościowymi.
  • 68.31.Z - Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Sekcja ta obejmuje działalność wynajmujących, agentów i/lub maklerów w zakresie: kupna lub sprzedaży nieruchomości, wynajmowania nieruchomości oraz pozostała działalność usługowa związana z nieruchomościami, taka jak: wycena nieruchomości; działalność ta może być prowadzona na własnej lub dzierżawionej nieruchomości lub na zlecenie, budowę obiektów, na użytek własny lub na wynajem, zarządzanie nieruchomościami.
Jakie są różnice pomiędzy tymi formami? Czy te różnice są znaczące na tyle, że w określonych sytuacjach dana forma była by zdecydowanie lepsza?

Rozważmy następujące kryteria i przeanalizujemy wybór formy prowadzania inwestycji na nie::
- koszty prowadzenia działalności,
- możliwość uzyskania kredytu,
- opodatkowanie zysków w ramach danej formy.

W ramach tych kryteriów nie ma kryterium zyskowności, w mojej ocenie wybór formy nie wpływa na to czy jesteśmy wstanie zarobić X czy więcej lub mniej niż X procent rocznie przed opodatkowaniem. Słowem wybór formy nie wpłynie na podejmowanie lepszych decyzji inwestycyjnych.

Aktywności każdego dnia - jak prowadzić biznes

1. Osoba fizyczna.

Inwestowanie na giełdzie: Zlecanie zleceń maklerskich przez Internet - nic nie zwykłego.
Inwestowanie w nieruchomości (Kupno, sprzedaż): Kupujesz je na siebie, dokładnie tak jakbyś miał w niej mieszkać.
Wynajmowanie nieruchomości: Odpisujesz umowę z najemcą i tyle.

2. Działalność gospodarcza lub spółka osobowa.

Inwestowanie na giełdzie: Zlecanie zleceń maklerskich przez Internet - nic nie zwykłego.
Inwestowanie w nieruchomości (Kupno, sprzedaż): Są dwie możliwości na start
Wynajmowanie nieruchomości: Odpisujesz umowę z najemcą i tyle.

3. Spółka kapitałowa.

Inwestowanie na giełdzie: Zlecanie zleceń maklerskich przez Internet - nic nie zwykłego. Może być potrzebne dodatkowe dokumenty na start, ale poza tym nic specjalnego.
Inwestowanie w nieruchomości (Kupno, sprzedaż):
Wynajmowanie nieruchomości: Odpisujesz umowę z najemcą jako spółka i tyle.

Koszty prowadzania działalności gospodarczej

1. Osoba fizyczna.

Typowe koszty i ich wysokość roczna:
  • konto w banku - 0 zł,
  • rachunek maklerski - 0-100 zł.

Brak też kosztów jednorazowych związanych z tą formą, jest to forma najprostsza i jednocześnie zdecydowanie najtańsza.

2. Działalność gospodarcza lub spółka osobowa.

Typowe koszty i ich wysokość roczna:
  • konto w banku - 0-200 zł.
  • rachunek maklerski - przeważnie rachunek kosztuje rocznie 0-100 zł.
  • prowadzenie księgowość (książka przychodów i rozchodów) 240-600 zł program online i  prowadzanie samemu lub ok 4000 zł księgowa**.
  • ZUS - jakieś 15 tyś zł, lub jeśli jesteś zatrudniony już gdzieś na etacie (z pensją powyżej minimalnej) to jakieś 4500 zł samej składki zdrowotnej. Uwaga: 86% kwoty składki zdrowotnej odliczysz w PIT od zysków z DG.
  • Kod LEI - obowiązek wykupienia i odnawiania co rok - 400 zł.
Rozwianie droższe, ale jeszcze nie przesadnie drogie przy niewielkiej skali inwestycji.

** Przy przychodach powyżej 2 mln euro jest konieczność prowadzenie pełnej księgowości. Przy działalności polegające na obrocie akcjami i najmie czy obrocie nieruchomościami przychodem będzie tu suma obrotów na tych operacjach.


3. Spółka kapitałowa.

Typowe koszty i ich wysokość roczna:
  • konto w banku - 0-200 zł.
  • rachunek maklerski - przeważnie rachunek kosztuje rocznie 50-200 zł.
  • prowadzenie księgowość (pełna księgowość) -1200 zł program online i prowadzanie samemu oraz kolejne 500-1000 zł co rok na monitor sądowy lub ok 6000-8500 zł księgowa.
  • ZUS - jakieś 15 tyś zł, lub jeśli jesteś zatrudniony już gdzieś na etacie (z pensją powyżej minimalnej) to jakieś 4500 zł samej składki zdrowotnej. Uwaga: 86% kwoty składki zdrowotnej odliczysz w PIT od zysków z DG.
  • Kod LEI - obowiązek wykupienia i odnawiania co rok - 400 zł.

Do tego dochodzą istotne koszty jednorazowe. Założenie spółki to koszt rzędu 1000-2000 zł na opłaty, notariusza, monitor sądowy, itd... plus 0,5% podatku PCC od wkładu założycielskiego.

Zdecydowanie najdroższa opcja jeśli chodzi o koszty prowadzenia.

Możliwość uzyskania kredytu

1. Osoba fizyczna.

Fakt, że jesteś inwestorem nie wpływa znacząco na twoją zdolność kredytową, ani też możliwość pożyczenia środków z banków.

2. Działalność gospodarcza lub spółka osobowa.

O ile działalność jest tylko dodatkowym źródeł dochodu to nic się nie zmienia, chyba że chcesz użyć dochodów z działalności do podwyższenia zdolności kredytowej, wtedy banki wymagają odpowiedniego stażu i odpowiedniej zyskowności z działalności gospodarczej.

3. Spółka kapitałowa.

Kredyt dla Ciebie i Kredyt dla spółki której jesteś właścicielem to całkiem dwa różne kredyty, o całkiem innych warunkach. Niewielkiej spółce kapitałowej z małym stażem będzie dużo trudniej uzyskać kredyt niż zwykłemu pracownikowi etatowemu.

Opodatkowanie zysków

1. Osoba fizyczna.

Zyski z giełdy są opodatkowane stawką 19%, w koszty uzyskania przychodu możesz wrzucić właściwie tylko:
  • koszt zakupu akcji,
  • koszt prowizji biura maklerskiego,
  • koszt prowadzenia rachunku, dostępu do notowań ciągłych,
  • inne koszty są już dyskusyjne i mogą być kwestionowane.
Przy czym z dywidend podatek odprowadza dom maklerski, zaś podatek od pozostałych zysków kapitałowych (np. sprzedaż powyżej ceny nabycia) trzeba rozliczyć samemu po zakończeniu roku kalendarzowego w rozliczeniu rocznym przez PIT-38.

Podatek od zysku z sprzedaży nieruchomości: Płacisz 19% od zysku (różnica ceny sprzedaży i kupna, remont też można od biedy odliczyć minus naliczona amortyzacja) chyba, że:
  1. Wykorzystasz całość środków na kolejną inwestycję mieszkaniową,
  2. Sprzedajesz nieruchomość po więcej niż 5 latach od zakupu (liczą się lata podatkowe więc potrzeba więcej niż 5 pełnych okresów styczeń-grudzień i przynajmniej 1 dzień ponad).
Podatek od zysku z najmu nieruchomości: Są dwie opcje:
  1. 8,5% ryczałt od przychodu bez możliwości uwzględniania jakichkolwiek kosztów. Rozliczenie przez PIT-28.
  2. 18% lub 32% zgodnie z skalą podatkową, ale wtedy masz możliwość odliczenia kosztów napraw, mediów, odsetek od kredytu, amortyzacji nieruchomości. Jak dobrze policzyć to papierowy zysk będzie ujemny lub zerowy. Rozliczenie przez PIT-36 w pkt "6. Najem i dzierżawa".
Ważne przy zastosowaniu drugiej opcji (rozliczenie zgodnie z skalą podatkową) możesz obniżyć wykazywany zysk na potrzeby naliczenia podatku przez:
  • Możesz amortyzować nieruchomość - konieczne jest spełnienie dodatkowych warunków.
  • Możesz wliczyć w koszt odsetki od kredytu hipotecznego.


2. Działalność gospodarcza lub spółka osobowa.

Podatek od zysków z giełdy. Są dwie opcje:
  1. Można zyski nadal osiągać jako osoba prywatna wtedy podatki są jak dla osoby fizycznej. Rozliczasz się za pomocą PIT-38.
  2. Można zyski osiągać jako przedsiębiorca. Rozliczasz się przez PIT-36, lub PIT-37L pkt "Pozarolnicza działalność gospodarcza".
  3. Dywidendy, od których podatek odprowadza dom maklerski, więcej tutaj.
Podatek od zysku z sprzedaży nieruchomości: Płacisz 19% od zysku (różnica ceny sprzedaży i kupna, remont też można od biedy odliczyć minus naliczona amortyzacja) chyba, że:
  1. Wykorzystasz całość środków na kolejną inwestycję mieszkaniową.
  2. Sprzedajesz nieruchomość po więcej niż 5 latach od zakupu (liczą się lata podatkowe więc potrzeba więcej niż 5 pełnych okresów styczeń-grudzień i przynajmniej 1 dzień ponad).
Podatek od zysku z najmu nieruchomości: Jest parę opcji:
  • Można nieruchomość najmować nadal jako osoba prywatna wtedy podatki są jak dla osoby fizycznej (Ryczałt i PIT-28, lub skala podatkowa i wtedy PIT-36 pkt "6. Najem i dzierżawa").
  • Można nieruchomość najmować w ramach działalności gospodarczej wtedy zyski osiągamy jako przedsiębiorca.
Opodatkowanie zysków przedsiębiorcy - mamy dwie opcje do wyboru:
  1. 18% lub 32% zgodnie z skalą podatkową, ale wtedy masz możliwość odliczenia kosztów napraw, mediów, odsetek od kredytu, amortyzacji nieruchomości. Jak dobrze policzyć to papierowy zysk będzie ujemny lub zerowy. Rozliczenie przez PIT-36 "Pozarolnicza działalność gospodarcza"
  2. 19% liniowy - wtedy tracimy możliwość wspólnego rozliczenia z żoną. Rozliczenie przez PIT-37L "Pozarolnicza działalność gospodarcza".
W ramach działalności gospodarczej (nie ważne od wyboru sposobu opodatkowania) możesz obniżyć wykazywany zysk na potrzeby naliczenia podatku przez:
  • Możesz amortyzować nieruchomość - konieczne jest spełnienie dodatkowych warunków oraz wciągnięcie nieruchomości w wykaz środków trwałych.
  • Możesz wliczyć w koszt odsetki od kredytu hipotecznego (kredyt może być na osobę fizyczną).
Przy realizacji obu typów inwestycji naraz w ramach działalności gospodarczej mamy możliwość bilansowania zysków i strat pomiędzy działalnością inwestycyjną w giełdę i nieruchomości. Książka przychodów i rozchodów działa w taki sposób, że wszystko kumuluje do jednego worka. Dzięki czemu istnieje możliwość stworzenia tarczy podatkowej dla zysków z giełdy z nieruchomości, która została zakupiona na kredyt i jest amortyzowana jednocześnie.

3. Spółka kapitałowa.

Nie poruszam tu kwestii opodatkowywania pobierania z spółki wynagrodzenia, czy to w postaci dywidendy czy różnego rodzaju umów z właścicielem. Skupiam się tu na opodatkowywaniu przychodów spółki. Celem jest budowa majątku, a nie jego konsumowanie.

Zarówno inwestycje w akcje jak i nieruchomości muszą być prowadzone przez spółkę, co za tym idzie stroną wszystkich transakcji musi być spółka. Stąd budujemy nie Twój majątek, a majątek spółki którą posiadasz.

Zysk spółki podlega opodatkowaniem podatkiem CIT. Rozważmy przykład przedsiębiorstwa którego roczne obroty wynoszą poniżej 1,2 mln euro. Przy działalności polegające na obrocie akcjami i najmie czy obrocie nieruchomościami przychodem będzie tu suma obrotów na tych operacjach. Taki przedsiębiorca płaci dwie stawki:
  1. 9% dla zysków z operacji związanych z nieruchomościami.
  2. 19% dla zysków z operacji związanych z giełdą.
W tym rodzaju spółki brak jest możliwości bilansowania strat z jednego z źródeł z drugiego (akcje i nieruchomości).

A co z VAT?

Giełda a VAT:

Jeśli mamy w PKD wpis dotyczący pośrednictwa finansowego PKD 64.99. To czynność sprzedaży akcji teoretycznie może zostać postrzegana jako usługa pośrednictwa finansowego i jako taka korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 41 ustawy o podatku od towarów i usług.
Ta klasyfikacja PKD obejmuje też dokonywanie inwestycji na własny rachunek.

Najem a VAT:

Istnieje zwolnienie w sytuacji gdy usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe” (art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o podatku od towarów i usług).

Czyli w umowie najmu musi być zapis o wynajmowaniu na cele mieszkaniowe!

Obrót nieruchomościami a VAT:

Istnieje zwolnienie w sytuacji sprzedaży gruntów bez zabudowy - art. 43 ustawy VAT.

Po drugie zwolniona od podatku jest dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Czyli ze zwolnienia korzystają dostawy budynków, budowli lub ich części, które zostały zasiedlone co najmniej dwa lata wstecz. Np były wynajęte przez dwa lata po wybudowaniu (musiał byś sam je wybudować). Jeszcze doprecyzowując: przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

  • wybudowaniu lub
  • ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

A co z podatkiem PCC?

Giełda a PCC:

Przy inwestowaniu na giełdzie, PCC nie występuje, zapewnia to wyłącznie w ustawie "Zgodnie z unormowaniami ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych zwalnia się od podatku sprzedaż paw majątkowych będących instrumentami finansowymi: dokonywaną w ramach obrotu zorganizowanego (w rozumieniu art. 3 pkt 9 u.o.i.f.). Obrót zorganizowany to dla nas prawny synonim dla GPW.

Najem a PCC:

Wynajmując mieszkanie podatnik powinien wiedzieć, że umowa najmu nie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego na gruncie PCC. Wynika to wprost z zapisu ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, mianowicie z tego, iż umowa najmu nie została wyszczególniona w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu. Jest to katalog zamknięty, co oznacza, że opodatkowaniu tym podatkiem podlegają tylko te umowy, które zostały wymienione w ww. ustawie.

Obrót nieruchomościami a PCC:

PCC w wysokości 2% płacony jest przez kupującego, przy czym:

  • kupując od developera nie ma PCC, bo jest VAT,
  • z rynku wtórnego to zależy czy kupujemy od płatnika VAT (taki podatnik doliczy VAT, chyba że może zastosować któryś z typów zwolnienia).

A co z kasą fiskalną, rachunkami i fakturami?

Generalnie zgodnie z ustawą o VAT art. 111 ust.1 każdy podatnik dokonujący sprzedaży na rzecz osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej oraz rolników ryczałtowych są obowiązani prowadzić ewidencję obrotu i kwot podatku należnego przy zastosowaniu kas rejestrujących. Czyli podpaść pod posiadanie kasy fiskalnej i rejestrowanie na niej transakcji możemy podpaść bez względu na formę prowadzenia inwestycji.

Giełda a kasa fiskalna:

Czyli przy inwestowaniu na giełdzie, kasy fiskalnej, faktur ani rachunków nie ma, są tylko wyciągi z rachunków maklerskich. Transakcje dokonywane po przez biur maklerskie na giełdzie nie spełniają przytoczonej powyżej definicji.
Mała uwaga biuro maklerskie może wystawiać faktury i rachunki za świadczone przez siebie usługi (nie mniej przy samym inwestowaniu takich dokumentów nie ma).

Najem a kasa fiskalna:

Zaś przy najmie jest, ale są pewne zwolnienia. Na przykład opisane w tym rozporządzeniu. I są to (wypisuje tylko te które są do użycia w najmie):
  1. Kwota przychodu do 20 tyś zł rocznie - art 3 ust 1.
  2. Dokumentowanie najmu za pomocą faktur - Załącznik do rozporządzenia tabela poz 25.
  3. Opłaty wnoszone wyłącznie przelewami - Załącznik do rozporządzenia tabela poz. 25.

Obrót nieruchomościami a kasa fiskalna:

W tym wypadku podpadamy pod "Usługi związane z obsługą rynku nieruchomości" - Załącznik do rozporządzenia tabela poz 26.

Kiedy, jak wystawić fakturę?

W przypadku najmu fakturę należy wystawić najpóźniej w dniu terminu płatności (art. 106i ust. 3 pkt 4 Ustawy o VAT). 

Dla faktur za usługi zwolnione z VAT, np. najem lokalu mieszkalnego na cele mieszkaniowe, na fakturze powinny znaleźć się takie elementy jak:
  • Numer kolejny,
  • Data wystawienia,
  • Imię i nazwisko (bądź nazwy) wynajmującego i najemcy, z adresami,
  • Nazwa i zakres usługi,
  • Cena jednostkowa,
  • Kwota ogółem,
  • Podstawa zwolnienia.
W przypadku, wynajmu lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe, podstawą zwolnienia jest "art. 43 ust. 1 pkt 36".

Gdy korzystasz ze zwolnienia na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 (zwolnienie ze względu na obrót) nie potrzeba podawać podstawy zwolnienia.

Na fakturze można też dopisać formę płatności, termin płatności, także nr konta na jaką płatność ma być płacona. Faktury powstaje w co najmniej w dwóch egzemplarzach.

Faktury powinny być kolejno numerowane i przechowywane przez 5 pełnych lat kalendarzowych. Warto je odpowiednio zabezpieczyć.

Uwaga: Faktura nie stanowi potwierdzenia zapłaty, chyba że napiszesz na niej "zapłacono gotówką" albo "zapłacono przelewem". Ważna jest tu forma dokonana "zapłacono".

Gdy wystawisz fakturę uzyskaj na niej podpis najemcy. Jeśli najemca nie zapłaci, masz wtedy prawo dochodzić swoich praw w postępowaniu nakazowym. Taka podpisana faktura jest silnym dowodem, akceptacji obowiązku zapłaty. Postępowanie nakazowe jest znacznie szybsze niż standardowy proces cywilny. 

Podsumowanie

Dla przeciętnego inwestora indywidualnego najlepszym rozwiązaniem wydaje się bezpośrednie inwestowanie. Jest ono obarczone najmniejszymi kosztami.

Osoba, która inwestuje w akcje i w nieruchomości, powinna rozważyć i dokładnie policzyć korzyści i koszty związane z inwestowaniem przez działalność gospodarczą. DG nadal jest stosunkowo tanim rozwiązaniem. Ma tą zaletę nad bezpośrednia inwestycją, iż istnieje możliwość stworzenia tarczy podatkowej dla inwestycji z akcji. Realizujemy ją przez amortyzację, oraz wliczanie odsetek od kredytu na zakup nieruchomości w koszty. 

Inwestowanie przez spółkę kapitałową jest obarczone najwyższymi kosztami. Jednocześnie właściwie nie przynosi żadnych korzyści, a dodatkowo stwarza istotne ograniczenia. Nawet niski podatek CIT nie jest tu niczym istotnym. Spółka powinna być zatem rozważana tylko w szczególnych sytuacjach po wnikliwej analizie kosztów i korzyści.

W tym poście opisuję jeszcze dodatkową możliwość. To jest jak najlepiej prowadzić inwestycje indywidualne na małą skalę, czyli tak do 20 tyś zł rocznie. Inwestując takie kwoty rocznie przez IKE i IKZE możesz zyskać dodatkowe korzyści.


10 grudnia 2018

8 W co inwestować - dlaczego wybrałem akcje i nieruchomości

Dom na sprzedaż
Źródło: https://www.pexels.com/

Mój wybór to akcje i nieruchomości

Chciałbym Ci wytłumaczyć dlaczego podjąłem taki wybór, a nie inny? Czyli dlaczego obecnie skupiam się na akcjach a w przyszłości chciałbym dodać do portfela także nieruchomości.

Przede wszystkim jest co najmniej kilka powodów takiego wyboru, gdyż oba aktywa:
  • mają całkiem sensowne stopy zwrotu,
  • poziom ryzyka jest dla mnie  do przyjęcia,
  • wymagają wiedzy i doświadczenia, a w niewielkim stopniu polegają na losowości,
  • ceny zmieniają się w zgodnie z cyklem gospodarczym,
  • nie podlegają zbytnio "modom".
Zwróć uwagę, że cały ten blog dotyczy inwestowania w długim okresie. W krótkim terminie ceny akcji podlegają istotnym fluktuacją. Przewidywanie ceny akcji w dłuższym terminie to próba odpowiedzi na pytanie jakie zyski dana firma będzie przynosić w przyszłości. Takie zagadnienie można już poddać wnikliwej analizie, a następnie na podstawie wyników tej analizy podjąć przemyślaną decyzję inwestycyjną.

Różnice w inwestowaniu w akcje i w nieruchomości

Co różni akcje i nieruchomości. Dla inwestora indywidualnego ważna jest:.
  • Bariera wejścia związana z wielkością inwestycji:.
    • Akcje mają naprawdę minimalny próg wejścia kapitałowego. Jest co najmniej parę biur maklerskich gdzie zarówno otworzenie jak i obsługa rachunku maklerskiego jest bezpłatna. Jednocześnie prowizje przeważnie to 0,39%, nie mniej niż 5 zł. Można znaleźć biura jeszcze tańsze. Łatwo policzyć, że prowizję 5 zł zapłacisz za transakcję o wartości około 1282 zł. I To już całość kosztów finansowych. Więcej na ten temat w rankingu najtańszych rachunków maklerskich.
    • Nieruchomości to już dużo większe inwestycje. W Krakowie gdzie mieszkam najtańsze mieszkania to koszt rzędu 200 tys zł. Nawet kupując na kredyt, to minimalny wkład w inwestycję to jakieś 20-40 tys zł.
  • Bariera wejścia związana z niezbędną wiedzą i doświadczeniem:.
    • To przez akcje - trzeba rozumieć zasady rachunkowości, w szczególności pojęcie bilansu, rachunku zysków i strat. Konieczna staje się wiedza o cyklach gospodarczych. Musisz rozumieć zasady handlu akcjami. I przede wszystkim bardzo dobrze znać daną firmę.
    • Nieruchomości - to wiedza o cyklach gospodarczych. Do tego dochodzą  kwestie prawa związane z nieruchomościami, czyli notariusz, księga wieczysta, hipoteka itd. Wiedza o opłatach związanych z utrzymaniem nieruchomości, oraz wiedza o lokalnych poziomach cen, wiedza z zakresu produktów bankowych związanych z kredytowaniem nieruchomości.
  • Możliwy zysk :.
    • W akcjach można oczekiwać zysków w granicach 10% rocznie. W długim okresie powinno to być kilka punktów procentowych ponad średni wzrost gospodarczy. Przyjmuję procent powyżej wzrostu całej gospodarki, z uwagi że firmy na giełdzie to swoista śmietanka. Przedsiębiorstwa te cieszą się lepszą opinią, są bardziej znane i mają przez to silniejsze marki. Po przez giełdę mają dostęp do dodatkowego finansowania. Stąd powinny przynosić wyższe stopy zwrotu niż średnia całej gospodarki.
    • W nieruchomościach w wynajmie można oczekiwać zysków rzędu 5-8% rocznie. Oczywiście przy zakupie nieruchomości za rozsądną cenę. Jednocześnie wartość nieruchomości powinna rosnąc mniej więcej w tempie inflacji.

7 W co inwestować - który rodzaj inwestycji jest najlepszy

Osoba zastanawiająca się nad decyzją
Źródło: https://www.pexels.com/

To który rodzaj inwestycji wybrać?

Na sam początek trzeba, wyjaśnić, że pytanie postawione w temacie, to jakieś nieporozumienie.

To jak pytać kogoś jakie owoce są najlepsze, albo jaki kolor jest najładniejszy. Takie pytanie nie ma sensu, gdyż odpowiedź właściwie w całości zależy od opinii konkretnej osoby.

Autorzy wielu tekstów w sieci oraz znanych książek wprost piszą, że to ich rodzaj inwestycji jest najlepszy. W pełni zgadzam się z każdym z nich. Dla każdego z nich ten rodzaj inwestycji jest najlepszy, ponieważ na tym temacie się znają. Jednakże dla czytelnika nie koniecznie jest to najlepszy rodzaj inwestycji.

To tak jakbym ktoś chciał Ci powiedzieć, że banany to najlepsze owoce, bo:
  • sam kupuje codziennie banany,
  • jem banany każdego dnia,
  • nie mam żadnych problemów z żołądkiem,
  • czasami jem banany jak są jeszcze zielone, a czasem jak są już brązowe,
  • banany mają jeszcze wiele innych ważnych i pożytecznych cech,
  • a co najważniejsze banany od gruszek różnią się tym, że rosną w ciepłych krajach.
Rozumiem, że już mi wierzysz, że banany są najlepszymi owocami? Dokładnie tak samo jest z opowiadaniem o najlepszym rodzaju inwestycji. Oczywiście trochę przesadzam, ale tylko trochę.

Przykład inwestycji w nieruchomość

Wczoraj czytałem książkę: "Jak kupować nieruchomości poniżej ich wartości rynkowej" Marcina Marczaka. Autor stawia w niej tezę, że inwestowanie w nieruchomości jest lepszą inwestycją niż inwestowanie w akcje. Czyli takie" banany są lepsze od gruszek". Co gorsza autor uzasadnia tą tezę  tym, że akcje mogą stracić całkiem na wartości np w skutek upadłości firmy, a nieruchomość zawsze będzie coś warta. To oczywiście prawda, tylko że to jedynie pół prawda. Faktycznie firma może upaść np w skutek zadłużenia i wtedy twoje akcje najpewniej stracą całkowicie na wartości. Twoja strata wyniesie więc 100%. Tyle, że zadłużona nieruchomość może być jeszcze gorszą inwestycją. Bo co z tego, że nieruchomości zawsze są coś warte, jeśli w trudnej sytuacji możesz być zmuszony ją sprzedać poniżej wartości kredytu. Uzyskana kwota w wyniku sprzedaży nie pokryje całości zadłużenia. A twoja strata na tej inwestycji wyniesie wtedy nawet więcej niż 100%. Tracisz cały wkład własny i jeszcze na koniec zostaje Ci dług do spłacenia.

Kiedy zatem można powiedzieć, że dana inwestycja jest najlepsza

Może to jednak akcje są lepszą inwestycją? No nie, żadne z dwojga nie jest lepszą inwestycją. W pytaniu co jest lepszą inwestycją zawsze właściwą odpowiedzią jest: "To zależy". Pytanie ma sens tylko w dwóch sytuacjach:.
  1. Gdy mówimy o sytuacji porównywania dwóch inwestycji. Pierwsza dotyczy inwestycji w nieruchomość. Znamy tą nieruchomość, jej cenę, koszt remontu, wiemy za ile można ją sprzedać, czy wynająć. Znamy wszelkie opłaty, horyzont inwestycji. Druga zaś dotyczy inwestycji w akcje firmy X. Znamy firmę X, jej parametry finansowe, rentowność, dług, zyski, znamy jej historię, zarząd, innych akcjonariusz, branżę, otoczenie gospodarcze, wiemy jak firma się rozwija. Wreszcie znamy jej produkty, mamy wiedzę o ich cenach, jakości i innych istotnych czynnikach, znamy ryzyko działalności firmy, itd. Odpowiedz w takim wypadku będzie zależała od wyboru czynnika decydującego. Może nim być rentowność obu inwestycji w danym okresie albo ocena ryzyka obu inwestycji lub innych parametrów.
  2. Gdy mówimy o konkretnym inwestorze. Gdy inwestor z znanych nam względów wybiera jedne inwestycje od drugich. Inwestor, który skupia się w danym typie inwestycji zawsze będzie je zachwalał ponad inne.

Jakie inwestycja powinienem wybrać?

Sam musisz zdecydować które rodzaje inwestycji Ci bardziej odpowiadają. Musisz lubić to co robisz. Praca inwestora wymaga ogromnej wiedzy i wkładu czasu. Kiedy lubisz to co robisz łatwiej o motywację.

Na koniec mała przestroga. Nie ufaj nikomu kto mówi lub piszę, że proponowany przez niego typ inwestycji jest najlepszy. Tak jest najlepszy dla tej osoby, ale już nie koniecznie dla Ciebie.

30 listopada 2018

1 Blog o inwestowaniu indywidualnym dla inwestorów indywidualnych

Nie jestem typem pisarza, jestem inwestorem. Stąd nie będzie tu, lania wody, ani też długich wywodów na nie wiadomo jaki temat. Za cel stawiam sobie pisanie w taki sposób, aby całość była jasna, spójna i krótka.

Piszę blog o:
  • Inwestowaniu w akcje i nieruchomości,
  • Tematach pokrewnych (podatki, prawo, finansowanie, opłaty, szukanie okazji, itp),
  • Sławnych inwestorach i ich podejściu do inwestycji (czego szukali, na jakie dane patrzyli),
  • Mojej drodze inwestora.
A także o:
  • Książkach o podobnej tematyce. Przeczytałem już ich ponad setkę więc wiem, że mogę Ci coś polecić,
  • Narzędziach, które wspomagają proces inwestycyjny - obiecuję Ci załączniki (np Excele z możliwością pobrania),
  • Innych stronach o podobnej tematyce, które mogę Ci polecić. Znam ich wiele i niektóre są naprawdę świetnym źródłem wiedzy, danych, itp.

W Blogu będę skupiał się na inwestowaniu w aktywa, które "wnoszą wartość", czyli takich, które niosą za sobą posiadanie części biznesu (np akcje), lub posiadają realną wartość (np nieruchomość).


Czego nie będzie:
  • Wszelkiej maści produktów pochodnych, kontraktów, opcji itd...,
  • Spekulacji, czyli inwestycji w akcje na krócej niż 3 miesiące,
  • Analizy technicznej, którą osobiście uważam za bajki.

Zatem zapraszam do lektury kolejnych postów.

Wszystkie prawa zastrzeżone © 2018- Stanisław Gurgacz » Inwestor indywidualny